|
Votre
terrain
Votre terrain possède des caractéristiques qui nécessitent
d'être correctement appréhendées pour réaliser
votre projet.
Rien de pire qu'un bâtiment mal implanté, qu'une transposition
de projet d'un site à un autre, sans tenir compte de la topographie,
du voisinage, de l'ensoleillement, des vents dominants,etc...
Ce que l'on appelle le Bioclimatisme guidera tout le processus de
la conception.
D'un point de vue administratif et pratique, nous
avons besoin:
 |
De
l'acte de propriété, ou de la promesse de
vente.
De
votre certificat d'urbanisme,
ou en son absence
de tout autre document prouvant la constructibilité
de votre terrain.
Du
règlement d'urbanisme applicable
sur votre terrain.
Il faut s'adresser à la mairie de votre terrain qui
vous indiquera les règles applicables, et si elles
émanent du POS (Plan d'Occupation des Sols), du PLU
(Plan Local d'Urbanisme) ou du règlement national.
Demandez bien si ces règles sont en cours de révision,
(comme c'est le cas actuellement dans beaucoup de communes).
N'oubliez pas de demander si votre secteur relève
de la direction des bâtiments de France, ou des monuments
historiques.
Dans tous les cas, nous ne démarrons jamais un projet
sans nous assurer que nous avons bien entre les mains tous
les règlement applicables qui nous permettent de
travailller.
Le cas échéant, nous pouvons demander nous-même
ces documents.
D'une étude de sol:
Même si votre voisin a construit sa maison sans difficultés,
même si le maire de la commune connaït le sol
des terrains, il nous faudra tôt ou tard faire réaliser
une étude de sol pour dimmensionner les fondations.
Autant la faire dès le départ afin de déterminer
au plus tôt un budget prévisionnel réaliste.
Les sols présentent de grande disparité d'un
terrain à l'autre. Des veines rocheuses peuvent affleurer
à certains endroits. Des rivières souterraines
ou des bancs d'argile ou de sable peuvent aussi être
présents.
Soyez particulièrement vigilants pour les sols type
argileux, sableux et rocheux.
Trop mou ou trop dur, ils impliqueront des restrictions
de conception et des augmentations de budget.
Les terrains en pente induisent aussi un surcoût.
Lorsque le permis de construire est obtenu, il est toujours
difficile et coûteux de faire marche arrière.
Si vous êtes sur le point d'acheter, demandez une
étude de sol, ou au moins consultez les cartes géologiques
de la région.
Des
contraintes:
Les terrains peuvent être soumis à des servitudes
(de vue, d'accès, de passage,....) ou autre qui peuvent
en réduire les possibilités de construction.
De même, un COS d'apparence favorable peut être
minoré drastiquement par le coefficient d'emprise
au sol, moins connu, mais tout aussi redoutable.
Des règles concernant la constructibilité
d'un terrain peuvent s'appuyer sur des principes géométriques
que votre terrain n'est pas obligatoirement tenu de respecter,
y compris dans une zone dite constructible.
Pour finir, des règles de recul et de prospects peuvent
aussi diminuer sensiblement vos ambitions, et être
inconnues de la personne qui vous vend le terrain.
Attention également aux nuisances, de type sonore,
visuelles ou olfactives selon les vents.
Enfin, beaucoup de communes limitent les possibilités
de styles en imposant une uniformisation des constructions.
Souvent, et malgré le grenelle de l'environnement,
il est encore impossible d'implanter des constructions très
contemporaines et écologiques. La situation, fort
heureusement s'améliore, et nous avons eu la chance
de voir certains PLU changer grâce à nos actions... |
Un
dernier point:
Ce n'est pas forcément les terrain les plus aseptisés
qui font les plus beaux projets.
Un terrain difficile donnera souvent un bâtiment avec beaucoup
de caractère, car il aura été pensée en
osmose avec son terrain.
L'avantage majeur est qu'un terrain difficile est moins cher.
Mieux vaut consacrer un budget plus conséquent à la
maison, plutôt qu'au terrain.
N'hésitez pas à nous consulter si vous êtes sur
le point d'en acheter un, ou si vous en possédez déjà
un. Nous pourrons réaliser une étude de faisabilité
qui vous évitera de vous lancer dans des choses délicates,
ou qui au contraire vous incitera à entreprendre un projet
cohérent.
Votre
idéal de construction:
Vocation:
La principale des choses à définir
est la vocation de votre projet.
On ne conçoit pas une maison de week-end pour un couple,
comme une maison de famille en habitation principale, même
si les surfaces et le budget peuvent être similaires.
De même, la surélévation d'un immeuble en
zone urbaine ne s'appréhende pas de la même façon
que la restauration d'un bâtiment classé.
Nous sommes à votre écoute pour déterminer
le programme qui vous convient, et vous aider à faire les
bons choix. Dans tous les cas, nous nous entourons des meilleurs
spécialistes.
Style:
Notre style est avant tout le votre. Nous sommes à votre
écoute. Montrez-nous des choses que vous aimez ou que vous
n'aimez pas, même si elles vous paraissent contradictoires,
parlez-nous ou écrivez-nous. Restez évasifs, silencieux
ou laissez-nous carte blanche si vous voulez.
Après vous l'avoir fait visiter virtuellement et l'avoir
modifié autant de fois que nécessaire, nous vous
construirons le projet dont vous avez vraiment besoin.
Votre
Budget:
On
peut toujours rêver, même à des niveaux de fortune
importants, on est toujours ramené à la réalité
du prix des choses et des opérations.
En France l'indice du Coût de la construction augmente de près
de 5% par an depuis déjà presque une décennie.
Le matériau bois, soumis à une forte demande mondiale
et à certaines lacunes d'exploitation subit de constantes et
importantes plus-values.
Beuacoup de médias, de livres et de sites internet vantent
des prix au mètre carré complètement fantaisistes,
et la plupart du temps les projets référencés
sont dans des régions reculées, fait dans des conditions
de quasi autoconstructions, il y a de cela plusieurs années...Les
journalistes sont parfois bien loin des conditions réelles
des chantiers, qui est notre quotidien...
Pour savoir très en amont si votre projet est cohérent,
nous appliquons des ratios,
qui sont générés et vérifiés tous
les jours lors de nos appels d'offres.
Ainsi, début
2008, pour les maisons d'architecte écologiques sur mesure
, nous commençons à travailler sur la base de 2000
euros ttc par mètre carré habitable
clé en main.
Cette base subit des plus-value sur certaines régions fraçaises
où des conditions spécifiques existent, comme notamment
l'Île de france.
Ce ratio est influencé également par diverses contraintes,
que nous pouvons détailler ci-après:
|
1°)
Parti architectural
Ce que l'on nomme parti architectural est le parti-pris
esthétique et technique du projet.
Il l résulte d'un savant équilibre entre vos
goûts esthétiques, votre budget, les contraintes
techniques, l'environnement paysager et les contraintes
administratives.
Les formes et ambiances que vous voulez créer sont-elles
bien compatibles avec le matériau dont vous rêvez?
Votre budget le permet-il?
Les règlements les autorisent-ils?
Notre rôle est ici de vous aider à faire des
choix.
2°)Prestations
Le type de prestation et le niveau de finition sera déterminant
dans l'établissement du budget prévisionnel.
Plus vous rajouterez d'options, et plus le projet sera cher.
Il est toujours possible et souhaitable de négocier
les devis des entrepreneurs, mais au contraire de l'automobile,
il n'existe pas de "pack" permettant d'inclure
des options de luxe dans un bâtiment.
3°)Les honoraires:
D'aucun disent qu'un architecte est très cher, et
superflu. Nous facturons selon les missions 10 à
12 % du montant des travaux réalisés. Grâce
à nos conseils, une conception astucieuse et un appel
d'offres exhaustif, nous faison en fait réaliser
à nos clients des économies bien supérieures
à ces chiffres.
4 °)Les assurances:
Beaucoup de prestataires entretiennent un flou artistique
en ce qui concerne les assurances. D'aucuns prétendent
que les assurances que produisent les entrepreneurs sont
suffisantes.
Il n'en est rien.
Il est fondamental pour vous de bien se rappeler les points
suivants:
- Une assurance Dommage-Ouvrage est OBLIGATOIRE pour tout
le monde.
Quel que soit l'importance du sinistre et la procédure
engagée, vous êtes dans tous les cas remboursé
intégralement et par avance à la hauteur du
montant du sinistre, sans vous soucier des éventuels
conflits d'experts.
- Tout entrepreneur intervenant sur un chantier doit justifier
d'une garantie décennale pour les travaux de gros
oeuvre, d'une biennale pour les travaux de second oeuvre,
et d'une responsabilité civile professionnelle.
- Dès lors que nous intervenons sur votre chantier,
vous êtes couverts par notre garantie décennale,
qui est la plus performante de tous les intervenants. (18
Millions d'euros de dommage couverts).
5°) Les Dépenses annexes:
Nous estimons et détaillons dans nos contrats les
dépenses annexes "normales" auquelles vous
allez être soumis. Elles sont inclues dans les ratios
évoqués plus haut, mais il convient néanmoinsd'en
mesurer la nécessité:
-Constat d'huissier: Indispensable dans
le cas ou votre construction jouxte une construction existante,
ou lorsque vous intervenez sur un existant vous appartenant,
et dont il pourrait être judicieux de prouver l'état
d'origine après un éventuel dommage pendant
le chantier.
-Relevé topographique du terrain
avec lignes de niveaux et cotes. Effectué par un
géomètre topographe, ce document est indispensable
pour implanter et concevoir votre construction.
-Étude de sol: J'en parle plus haut
en détail, et ce point n'est surtout pas à
négliger.
-Bureau d'étude indépendant: Dans
des cas variés, il peut être indispensable
de faire intervenir un bureau d'étude d'ingénierie
qui va analyser une structure, une résistance de
matériau, ou des fondations spéciales.
Il faudra de toute façon intégrer la réalisation
des plans d'éxécution techniques (Dimmensionnement
de fondations, ferraillage et autres) au budget. S'il sont
à la charge de l'entrepreneur réalisant le
gros oeuvre, li les intégrera dans sa prestation.
Coordinateur Sécurité, Protection
de la santé: Cette personne est obligatoire
sur les chantiers. Dans le cas d'un particulier construisant
pour lui-même, il est généralement tenu
sans surcoût par nous même.
Bureau de contrôle: Autrefois réservé
aux projets publics, la plupart des assurances dommage-Ouvrages
réclament aujourd'hui un bureau de contrôle
en dessus de 250 000 de travaux. Le BC va vérifier
la conformité des solutions techniques mises en oeuvre.
Coordinateur de travaux: Les tarifs de
mes missions sont différents selon que le chantier
est confié à une entreprise générale
ou à plusieurs entreprises selon les lots attribués.
En effet, le travail nécéssaire pour réaliser
l'appel d'offre et l'attribution des marchés est
bien plus important quand on décompose les lots.
Par ailleurs, si une entreprise intervenante n'inclue pas
dans son devis la coordination des travaux, il faudra faire
appel à un coordinateur indépendant.
Attention! La mission de coordination est différente
de la direction des travaux.
La direction contrôle la conformité des travaux,
le respect des délais et des contrats, tandis que
la coordination implique la synchronisation de tous les
intervenants du chantier, la responsabilité de la
tenue des délais, de la finition.
La coordination nécéssite une présence
quotidienne sur le chantier, tandis que la direction s'opère
lors des réunions de chantier, une fois par semaine.
Une cordination peut-être facturée jusqu'à
5% du montant des travaux! Nous confions généralement
cette tâche à des spécialistes.
Taxes de permis de construire: Normalement
le permis de construire est gratuit. Mais certaines taxes
peuvent exister sur des communes particulières (eaux
et forêts, chasse, patrimoine sensible, etc...).
Branchements, voirie, réseaux divers et aménagements
paysagers: Ces postes généralement
omis des devis des constructeurs et autres prestataires
peuvent vous réserver de très mauvaises surprises.
A prendre en compte dès le début du projet
surtout si votre terrain nécéssite beaucoup
de terrassement, ou s'il est éloigné de la
route et des arrivées de fluides (eau, gaz, electricité,
tout à l'égout, etc...)
|
Vos
Garanties
Déontologie
et Ordre
De tous les intervenants
dans le domaine de la construction, l'Architecte est le seul à
avoir prêté serment, et à être soumis à
un Ordre.
Il faut un casier judiciaire vierge pour exercer, et être conscient
que l'Architecte a avant tout des devoirs.
Le metier d'architecte tel que nous le concevons, est d'être
entièrement dévoué à son client, le Maître
d'Ouvrage. Il doit avant tout l'assister en tous point et en toute
circonstance dans les règles strictes de la déontologie.
Le mensonge doit être honnis, au profit de relations franches
et directes, ou l'aspect commercial n'entre pas en jeu de la même
manière qu'avec une entreprise classique.
L'Architecte doit se faire fort d'être parfaitement indépendant,
et de ne pas toucher par exemple de commissions de la part d'entreprises
participant au chantier.
Même si cela peut être difficile parfois, l'Architecte
doit être capable en toute circonstance de faire son devoir,
et de savoir où est celui-ci.
Il ne sert à rien de cacher la vérité sur un
budget, un dommage potentiel ou les conséquences d'un choix.
Il est toujours du devoir de l'Architecte d'informer son client. Sachez
également que les juges ne s'y trompent pas, et que les Architectes
sont la plupart du temps sanctionnés lors d'un dommage à
un ouvrage, en cours, ou après construction.
Contrat
Nos contrats sont les contrats type de l'Ordre des Architectes. Ils
vous offrent les meilleures garanties du marché, et particulièrement:
|
Le Prix Garanti
Nous sommes tenus par contrat de faire rentrer votre projet
dans un budget donné, dans une variation de plus
ou moins 10%. C'est sans nul doute l'exercice le plus périlleux
de la profession. Comment deviner le prix d'un projet sans
qu'il soit réalisé ou même dessiné,
sans savoir qui va le réaliser , et à fortiori
à quels tarifs? Le meilleur moyen pour rentrer dans
l'envelope, est de faire chiffrer dès les premières
esquisses par un panel d'entreprises, et de s'appuyer sur
les retours d'expériences vécues quotidiennement.
Garantie décennale de l’architecte
La garantie professionnelle de l'Architecte est la meilleure
du marché, et garanti d'office jusqu'à 18
Millions d'euros de dommages potentiels.
Cela ne vous dispense pas par ailleurs de souscrire une
assurance dommage ouvrage obligatoire.
Mise en concurrence des entreprises
C'est un des points fort du recours à nos services,
car l'indépendance fait notre force.
Même avec de très bonnes références,
une entreprise est sujette à défaillance.
Dans le bâtiment, il faut choisir la bonne entreprise
au bon moment.
Commercialement, il est facile de répondre à
un client, de lui laisser croire que son dossier va être
traité dans les meilleurs délais, et finalement
dans la pratique céder aux urgences et à la
panique du moment.
Je le vois bien dans mes procédures d'appel d'offres.
Lors du premier contact téléphonique, tout
le monde est très dévoué et diligent.
Quand ils reçoivent les plans et le dossier, la moitié
des chefs d'entreprises décident de ne plus répondre,
et c'est au final 1/3 des entreprises consultées
qui me remettent un dossier.
Fort heureusement, les gens qui répondent sont à
la fois disponibles, motivés, et compétitifs,
ce qui évidemment n'est pas l'apanage de tout le
monde au même moment...
Préparation et suivi
Au choix, nous pouvons nous occuper uniquement de la conception,
ou aller jusqu'à la livraison clé en main
de la maison.
Nous gèrons des chantiers répartis sur tout
le territoire. Selon leur importance ou leur degré
de complexité, un maître d'oeuvre assure la
coordination.
Lors de nos visites hebdomadaires, nous vérifions
que les plans et délais sont bien respectés
et formulons toute remarque ou mise en garde nécessaire
au bon déroulement des travaux.
Nous visons et contrôlons toutes les situations de
paiements que soumet l'entrepreneur.
Tous les intervenants reçoivent un compte-rendu de
visite de chantier.
Assistance à Réception
En votre présence, l'ouvrage est réceptionné
à la fin du chantier avec les éventuelles
réserves.
Le paiement de la retenue de garantie de l'entrepreneur
intervient généralement dans les 6 à
12 mois après la levée des réserves.
|
Votre
Calendrier
Vous êtes pressé de démarrer les travaux, de déposer
le permis.
Au contraire vous désirez prendre votre temps pour vraiment
explorer toutes les pistes architecturales qui mèneront au
projet de votre vie.
Chaque client est unique, avec ses propres priorités et contraintes.
Pour ma part, après une ou deux rencontres et lorsqu'un contrat
m'arrive signé à un jour J, il faut, à titre
indicatif, au minimum les délais suivants (pour une maison
de taille moyenne (200m2)):
|
J
0 : Signature du contrat
J+1 mois: Esquisse
J+2 mois: Avant -Projet
J+3 mois: Dépôt du permis de construire
J+5 à 6 mois: Obtention du permis.
J+12 à 15 mois: Fin des travaux.
|
Ces délais sont extrêmement courts dans le domaine du
bâtiment.
Pour une construction en dur, il faut rajouter 50 à 100% de
temps supplémentaire, et je sais que la moyenne des opérations
s'étalent en fait sur 36 mois.
Ainsi, le temps gagné vous permet d'économiser d'éventuelles
dépenses de logements, d'écourter les périodes
de prêts relais et autre, et de rentabiliser au plus vite votre
investissement.
|
|
